Как правильно подать претензию в управляющую компанию. Жалоба на действия, бездействие управляющей компании (пример, образец)
Жалоба на действия (бездействия) управляющей компании (обслуживающей жилой дом организации), выразившиеся в следующем:
1. наличие воды и конденсата в подвале жилого дома
2. подвал жилого дома захламлен и загрязнен, отсутствует освещение подвала
3. проникновение в подвал и квартиры грызунов, управляющая компания не проводит дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов
4. происходит разрушение фундамента здания (жилого дома)
5. произведено незаконное ограничение теплоснабжения, водоснабжения в связи с задолженностью ряда собственников.
Рекомендуем по данной теме ознакомиться с судебной практикой в обзоре: Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ по содержанию и ремонту. Судебная практика
Другие примеры жалоб : "Жалоба на управляющую компанию. Примеры и образцы жалоб "
В Прокуратуру Ленинского округа г. Омска
644020, г. Омск, Пр. К. Маркса, 77
В Главное управление жилищного контроля,
государственного строительного надзора и г
осударственной экспертизы Омской области
644043, Омск, ул. Карла Либкнехта, 33
жильцов дома № ... по ул. ....., в г. Омске
жалоба на действия (бездействие) управляющей компании
1. С конца сентября 2012 года на информационных стендах, расположенных у подъездов дома № ... по ул. ....., в г. Омске размещено следующее объявление:
"Уважаемые жильцы! На нашем доме не включают отопление в связи с большой задолженностью жителей по статье "Отопление и горячая вода".
Авторы сего послания не стали подписываться, однако во всем доме действительно отсутствует не только отопление (хотя его уже дали во все расположенные в квартале жилые дома), но и произведено органичение потребления горячей воды. Кроме того, произведено не только ограничение подачи горячей воды (отсутствует давление, температура), но и качество ее снижено, что выражается в цвете исходящей из крана "струйки" (желто-коричневый цвет).
Действия лиц, произведших действия по ограничению тепло и водоснабжения незаконны, о чем они не могут не знать.
В соответствии с п. 122 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг не должны приводить к... нарушению прав и интересов потребителей, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме и полностью выполняющих обязательства, установленные законодательством РФ и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг.
Согласно п. 121 указанного постановления, ограничение или приостановление исполнителем предоставления коммунальной услуги, которое может привести к нарушению прав на получение коммунальной услуги надлежащего качества потребителем, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, не допускается, за исключением случаев, указанных в подпунктах "а", "б" и "д" пункта 115 и пункте "б" пункта 117 настоящих Правил.
Случаи, указанные в п.п. "а", "б" и "д" пункта 115 и пункте "б" пункта 117 Правил не имеют место быть.
Как указано в п. 6 Постановления Правительства РФ от 05.01.1998 N 1 (в редакции от 08.08.2012 года), в случаях, когда к сетям, принадлежащим организации-потребителю, подключены абоненты, которые своевременно оплачивают использованные топливно-энергетические ресурсы, организация-потребитель обязана по соглашению с энергоснабжающей или газоснабжающей организацией обеспечить подачу этим абонентам топливно-энергетических ресурсов в необходимых для них объемах.
Кроме того, п. 119 Правил четко регламентирует порядок ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги, что в любом случае также нарушено в настоящем случае, ибо никаких уведомлений никто не получал.
Управляющая компания, принявшая решение об ограничении или приостановлении предоставления коммунальных услуг в доме № ... по ул. ..... в г. Омске не учло, что надлежащим способом защиты своего права является обращение в суд с иском о взыскании с должников задолженности по коммунальным услугам, а не самоуправные действия вопреки императивным нормам законодательства.
Указанные нарушения закона не создают благоприятных условий для проживания граждан в жилом доме. Стоит отметить, что в доме № ... по ул. ..... в г. Омске проживает большое число граждан-пенсионеров, большинство из которых исправно оплачивает потребленные коммунальные услуги и не понимают за какие "провинности" их в данный момент лишили права на отапливаемое жилое помещение и горячую воду. Напомню, что в эти дни температура воздуха ночью доходит или близка к нулю градусов.
Указанные нарушения для управляющей организации ООО "Коммун" не являются единственными. Управляющая организация не исполняет требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
, что влечет существенные нарушения прав граждан и может приводить к дальнейшему разрушению имущества дома, отнесенного в силу норм Постановления Правительства РФ № 491 к общедолевому.
Мы руководствуемся прежде всего толкованием и разъяснениями, данными в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27, в котором указано следующее.
"... Как следует из статьи 158 Жилищного кодекса , пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда , утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации), которые зарегистрированы в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 за N 5176, опубликованы в "Российской газете" от 23.10.2003 N 214 и являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Более того, после рассмотрения судом настоящего дела по существу заявленного требования принят Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статьей 36 которого предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме".
2. Состояние общего имущества многоквартирного жилого дома № ... по ул. ..... в. г. Омске
Ряд пунктов Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" достаточно четко и подробно называет перечень недостатков, неисправностей, которые в обязательном порядке должны устраняться управляющей организацией.
В частности:
1) подвал жилого дома
п. 2.6.6. При наличии воды в подвалах следует ее откачать, отключить и разобрать поливочный водопровод, утеплить водомерный узел; обеспечить бесперебойную работу канализационных выпусков, смотровых колодцев дворовой сети и общих выпусков в торцах здания от сборного трубопровода, проложенного в подвале (техподполье).
п. 3.4.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий, препятствующий выпадению конденсата на поверхностях ограждающих конструкций;
чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья;
защиту помещений от проникновения животных: грызунов, кошек, собак.
п. 3.4.2. Подвалы и технические подполья должны иметь температурно-влажностный режим согласно установленным требованиям.
п. 3.4.3. Подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена.
п. 3.4.4. В случае выпадения на поверхностях конструкций конденсата или появления плесени необходимо устранить источники увлажнения воздуха и обеспечить интенсивное проветривание подвала или технического подполья через окна и двери, устанавливая в них дверные полотна и оконные переплеты с решетками или жалюзи.
п. 4.1.3. Подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию
п. 4.1.15. Не допускается: подтопление подвалов и техподполий из-за неисправностей и утечек от инженерного оборудования; захламлять и загрязнять подвальные помещения;
Ни одно из вышеуказанных требований Правил не исполняется. В подвале дома № 3 по ул. Братская, в г. Омске имеется вода, при этом в квартирах на первых этажах периодически стоит стойкий фекальный запах канализации.
Чистота и доступность прохода ко всем элементам подвала не обеспечена. Подвал не освещен. Не так давно имело место быть замыкание (судя по всему из-за воды и влажности в подвале). Прибывшая пожарная команда не сразу смогла попасть в помещение подвала, а когда это удалось, не сразу получилось отыскать источник замыкания (дыма), из-за того, что как уже говорилось, отсутствует освещение, а вода препятствует проходу в подвал людей, в том числе представителей специальных служб.
Конденсат и плесень из подвала располагается уже и на стенах у входа в подъезд (по крайней мере во 2 подъезде).
2) Проникновение в подвал и квартиры грызунов
Влажность и антисанитарные условия в подвале дома являются благоприятной средой для грызунов - крыс и мышей, которые появились уже не только в подвале дома, но и в квартирах (чего раньше не было), в том числе в квартирах, расположенных на 5 этаже.
ООО "Коммун" не исполняет требований п. 3.4.8. Правил, согласно которому, в соответствии с санитарными нормами и правилами организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно проводить дератизацию и дезинфекцию по уничтожению грызунов и насекомых в местах общего пользования, подвалах, технических подпольях.
3) Состояние стен и фасадов жилого дома
Состояние подвала (наличие в нем воды, грызунов) возможно, связано с тем, что происходит разрушение фундамента здания, а осадки (а также грызуны) попадают в подвал через возникающие отверстия, имеющиеся по всему периметру дома.
..... (вклеивается, по возможности, фото в подтверждение состояния фундамента жилого дома и его несущих конструкций - внешних стен)
Управляющая организация (ООО "Коммун") бездействует, не предпринимает мер по устранению указанных дефектов, чем нарушает следующие нормы Правил:
п. 2.6.2. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:
- привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
- обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.
п. 4.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить:
исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий;
устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;
предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий;
...
КоАП РФ предусматривает несколько составов правонарушений, которые, как правило, имеются в действиях должностных лиц управляющих и ресурсоснабжающих организаций:
Продажа товаров, выполнение работ либо оказание населению услуг ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством Российской Федерации требований;
. Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами
. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений
На основании вышеизложенного, просим:
привлечь к административной ответственности за совершение вышеперечисленных действий (бездействий) виновных в этом лиц.
Многие из нас помнят, как обслуживанием домов и оказанием коммунальных услуг занимались ЖЭКи. Очереди к инженерам, вечные проблемы с уборкой в подъездах и вечно пьяный сантехник дядя Вася, если вдруг потек кран. С тех пор прошли годы, на смену ЖЭКам пришли Управляющие компании, но в сервисе, к сожалению, мало что изменилось. Поэтому достаточно часто у владельцев квартир возникает вполне резонное желание найти хоть какую-то управу на коммунальщиков. Однако чаще всего, все заканчивается в лучшем случае выпуском пара в кабинете у линейного инженера, который сам по себе мало что решает, а в худшем - у себя на кухне. И все это потому, что в большинстве своем люди попросту не знают куда жаловаться на управляющую компанию. А ведь мест, куда можно пожаловаться и получить реальный результат, не так уж и мало.
Куда жаловаться на управляющую компанию, если она не оказывает коммунальные услуги должным образом
Если УК не оказывает качественные коммунальные услуги или нарушает условия договора по их предоставлению, то жильцам прямая дорога в Государственную жилищную инспекцию. Именно она выполняет функцию надзорного органа в части оказания коммунальных услуг и эксплуатации жилья. Она контролирует работу УК, ЖЭУ и ТСЖ. Жилищная инспекция уполномочена на проведение инспекций и проверок жилищно-коммунального фонда, как по обращениям граждан, таки и в надзорном порядке. По итогам проверки ГЖИ наделена полномочиями для наложения административных взысканий на виновных лиц, согласно норм КоАП.
К вопросам, которые уполномочена решать Государственная жилищная инспекция, относятся:
Контроль за капитальным и текущим ремонтом кровли;
Соблюдение правил и норм контроля за техническим состоянием и эксплуатацией жилья;
Соблюдение правил и норм предоставления коммунальных услуг надлежащего качества жильцам многоквартирных домов;
Контроль за соблюдением жилищного законодательства РФ при управлении домом;
Контроль за содержанием, ремонтом и обслуживанием придомовых территорий и помещений общего пользования в многоквартирных домах.
Чтобы пожаловаться на УК в жилинспекцию достаточно написать письменную жалобу или претензию с указанием нарушений, которые допускает УК в работе и направить ее в адрес инспекции. В соответствии с действующим законодательством, чиновники обязаны дать ответ на обращение в течение 30 дней. За это время должна быть проведена проверка УК и приняты меры для устранения нарушений.
Куда жаловаться на управляющую компанию, если она не оказывает услуги по договору, не предоставляет достоверных сведений жильцам
Многие граждане ошибочно полагают, что в Роспотребнадзор следует обращаться в случае покупки некачественного товара, и отказа продавца (производителя) производить замену или возврат. Это далеко не так, т.к. данная структура осуществляет надзор практически за всеми компаниями и организациями. Ведь большинство из них оказывают услуги населению, а значит это компетенция Роспотребнадзора. Исключением в данном случае не стала и деятельность управляющих компаний.
Для того чтобы подать жалобу в указанный исполнительный орган, ей (жалобе) необходимо уделить внимание. Помимо подробного описания ситуации, в жалобе необходимо приводить четкие факты со ссылками на действующее законодательство. Для этого потребуется помощь жилищного юриста.
После подачи жалобы, Роспотребнадзор, регистрирует жалобу в течение 3 дней. Затем, в течение 30 дней со дня регистрации жалобы должно быть принято решение по жалобе, о котором извещаются заявители. В том случае, если предмет жалобы не подпадает под компетенцию исполнительного органа, жалоба в течение 7 дней передается в тот орган, который компетентен, рассматривать подобные вопросы.
Куда жаловаться на управляющую компанию, если она неправомерно выставляет квитанции на оплате или завышает тарифы?
Перед тем, как обращаться в органы прокуратуры, собственники могут еще раз посетить офис управляющей компании и пригрозить тем, что к делу вскоре будут подключены органы прокуратуры. В отдельных случаях это дает положительный результат. Ведь наверняка у недобросовестной управляющей компании имеется еще масса темных дел, за которые грозит довольно суровое наказание.
Если эта мера в течение непродолжительного времени не даст результата, то следует подавать уже реальную коллективную жалобу в прокуратуру. Обратите внимание, что жалоба должна быть именно коллективной, за подписью всех жильцов, кто участвует в процессе. Это даст наибольший эффект, т.к. чем больше в жалобе имеется заинтересованных лиц, тем быстрее она будет принята к рассмотрению и удовлетворена. Если в прокуратуру обратиться один собственник, то не факт, что поданная жалоба не затеряется в канцелярии исполнительного органа.
Что собственно сможет сделать прокуратура? Здесь несколько вариантов развития событий. Во-первых, в обязательном порядке изначально будет установлен предмет жалобы, на проверку ее объективности. Часто бывает так, что жильцы требуют от управляющей компании то, что не входит в ее компетенцию. Это очень важно, т.к. в случае несоответствия предмета жалобы и реального положения дел, управляющая компания может подать в суд на всех, кто подписался под жалобой, и выиграть процесс.
Во-вторых, прокуратура поднимет всю относящуюся к делу документацию, а именно договора о поставках материалов, платежные документы, чеки, выписки по счетам и т.д. Возможности прокурорских специалистов позволяют им обнаружить даже малейшее расхождение с установленными законными правилами, а это значит, если управляющая компания неправомерно завышала тарифы, не оказывала услуги должным образом, хотя плату за них получала своевременно, то рано или поздно (скорее рано), прокуратура призовет ее к ответу.
И наконец, в-третьих, после проверки и принятия мер, управляющая компания будет вынуждена устранить нарушения и продолжать работать уже по установленным правилам, либо ее деятельность будет остановлена, и жильца будут вынуждены заключать договор уже с новой управляющей компанией.
Жалоба на управляющую компанию (заявление в прокуратуру)
«Прокурору ___________________города (района)
От граждан _________________________ (ФИО)
зарегистрированных по адресу: ________________
____________________________________________
ЗАЯВЛЕНИЕ
«___» ________20__ г. нами написано заявление в управляющую организацию на имя директора _________ (входящий №_____ от «___» ____от 20___г.).
Мы требовал на основании пп. 3.4.1. и 3.4.7 Постановления РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» обеспечить ____________________________________________________________________________________________ (перечисляются требования).
Но наши требования выполнены не были.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ, в обязанности УК входит обеспечение благоприятных и безопасных условий для жизни и здоровья граждан, проживающих в многоквартирном доме, и обеспечение безопасности и надежности самого дома.
Своим бездействием УК нарушает нормы законодательства, изложенные в КоАП РФ.
На основании вышеизложенного ПРОСИМ:
1. Рассмотреть заявление в сроки, указанные в п. 5.1 «Инструкции о порядке рассмотрения обращений и приемов граждан в системе прокуратуры РФ», утвержденной приказом Генпрокурора РФ от 17.12.2007 № 200.
2. Принять меры прокурорского реагирования и провести проверку в УК ООО «______________» и защитить права жильцов.
3. Обязать УК исполнять обязанности по содержанию дома по адресу ____________.
4. После проведения проверочных мероприятий направить нам (жильцам) письменный ответ о принятом решении.
Приложение:
«__»_________ 20__г. Подписи_____________».
Что делать, если жалоба на управляющую компанию не дала должного результата
Последний и наиболее действенный вариант заключается в подаче коллективного иска в суд. Только вступившее в законную силу судебное решение не оставит управляющей компании ни единого шанса, а значит данный вариант является наиболее действенным. Плюс, следует знать, что довольно часто жильцы предпочитают не направлять жалобы в различные инстанции, а сразу подавать иск в суд. Но для этого, истцы должны быть максимально уверены в своей правоте.
Собственники помещений, вступившие в ТСЖ и заключающие договора с управляющими компаниями, надеются раз и навсегда избавиться от хлопот по содержанию общего имущества. На деле же они сталкиваются с халатным отношением этих организаций к своим обязанностям. Защитить свои права жильцы многоквартирного дома могут с помощью контролирующего органа — Жилинспекции.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам бесплатной консультации :
В основной части необходимо изложить суть претензии , называя конкретные факты и даты допускаемых нарушений. Описание нарушений желательно подкрепить ссылками на пункты договора, которые были нарушены.
В заключительной части обязательно нужно выставить требование провести проверку деятельности УК , с целью устранения проблемы.
Жалобу нужно обязательно составлять в 2 экземплярах. Один из них собственники оставляют у себя, предварительно получив на нём подпись принявшего документ сотрудника с указанием даты приёма.
К жалобе необходимо приложить второй экземпляр той претензии, которую вы писали в УК, полученный ответ из этой организации, а также акты осмотров, проведённые инициативной группой:
- Если жалоба на отопление, приложите акт замера .
- В случае предъявления претензий по завышению тарифов или получения двойных квитанций,
- приложите к претензии копии платёжных документов, вызвавших у вас вопросы.
Какого и когда ждать результата?
Ответ на претензию должен последовать не позднее чем через 30 дней с момента принятия заявления.
Получив письменное обращение граждан, Жилинспекция обязана провести выездную проверку и фиксацию нарушений на месте. О дате и времени проведения проверки выездной комиссией сотрудники Жилинспекции должны уведомить заявителей письменно или по телефону.
После проведения проверки заявители должны получить отчёт о результатах проверки по данному вопросу и принятых мерах .
Наблюдая нарушения в работе УК, не сидите сложа руки. Вы можете и обязаны защищать свои права как самостоятельно, так и с привлечением государственных органов контроля .
О том, как заставить работать управляющую компанию, рекомендуем посмотреть видео:
