земельный участок сельскохозяйственный правовой

Общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения традиционно занимают приоритетное место в российском земельном законодательстве. Это обусловлено тем, что поддержание достаточных площадей земель сельскохозяйственного качества в значительной степени определяет уровень развития аграрного сектора. Ни одна другая отрасль экономики не зависит настолько от состояния и наличия земель, как сельское хозяйство. При этом Россия заинтересована в поддержании такого уровня развития сельского хозяйства, при котором возможно укрепление независимости страны от импорта продуктов питания и тем самым обеспечение ее национальной безопасности.

Совокупность правовых требований, определяющих порядок землепользования и охраны земель, предоставляемых для нужд сельского хозяйства, образуют правовой режим земель сельскохозяйственного назначения.

Субъектами прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть граждане и организации, отвечающие установленным критериям для пользователей этой категории земель. Кроме общих требований, связанных с правоспособностью и дееспособностью, граждане и организации для получения земельных участков сельскохозяйственного назначения должны отвечать дополнительным требованиям. К примеру, собственниками земельных долей могут быть не все граждане, а только те, которые имеют право на получение земельной доли в результате приватизации, т.е. работники реорганизуемых колхозов и совхозов, либо граждане которые приобрели такие доли в порядке купли-продажи, наследования и других разрешенных сделок. В общем порядке, установленном ЗК, земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, ведущим крестьянское (фермерское) хозяйство, личное подсобное хозяйство, садоводство, животноводство, огородничество.

Для организаций как субъектов отношений сельскохозяйственного землепользования важно обладать соответствующим производственным профилем. Таковым должно быть осуществление деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, их переработкой и хранением, животноводством, оленеводством, ведением научно-исследовательских и учебных работ в области сельского хозяйства. В число таких организаций входят хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации, потребительские кооперативы, религиозные и иные некоммерческие организации, различного рода учебные и образовательные учреждения. В качестве самостоятельных субъектов -- юридических лиц использование земельных участков сельскохозяйственного назначения может осуществляться казачьими обществами и общинами коренных малочисленных народов.

Характерной чертой правового режима земель сельскохозяйственного назначения являются требования, направленные на предупреждение сокращения площадей сельскохозяйственных угодий, охрану земель от деградации и обеспечение их рационального использования. Сохранение площадей сельскохозяйственных угодий обеспечивается установлением ограничений на их изъятие для несельскохозяйственных нужд. Предусмотрено, что изъятие сельскохозяйственных земель с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня с целью их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых, за исключением общераспространенных, строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередачи и других линейных сооружений, обеспечением обороны и безопасности государства при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов. Еще более строгие меры охраны установлены для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, к которым относятся опытные поля научно-исследовательских учреждений и учебных заведений, а также сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень. Их изъятие для несельскохозяйственных нужд может быть запрещено после включения в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Перечень таких земель устанавливается в соответствии с законодательством субъектов РФ (ст. 79 ЗК).

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и организациям в частную, общую собственность, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование, а также на праве аренды. В установленных случаях разрешается совершение земельно-правовых сделок, включая куплю-продажу, дарение, мену, передачу в аренду, пользование и т.д. Действует принцип поддержания целевого назначения земельных участков. Продажа земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве с изменением целевого назначения, осуществляется по решению органа исполнительной власти субъекта РФ.

Земельные участки большинству категорий граждан и организаций для ведения сельского хозяйства предоставляются в частную, общую собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, либо аренду по их желанию в соответствии с общими правилами, установленными ЗК (гл. IV) и за плату либо бесплатно. Выбор ограничен для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, юридических лиц с иностранным капиталом более 50%, религиозных организаций, казачьих обществ, научных и образовательных учреждений, общин коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Таким гражданам и юридическим лицам земельные участки передаются только в аренду без права выкупа. Остаются неопределенными права государственных и муниципальных унитарных предприятий. В соответствии с ГК (ст. 113) такие субъекты не могут иметь земли на праве собственности, в то время как ЗК (ст. 82) это допускает. Граждане, имеющие на момент введения в действие ЗК земельные участки на праве постоянного пользования либо пожизненного наследуемого владения, сохраняют свои права неограниченное время, тогда как негосударственные организации -- постоянные пользователи до 1 января 2004 г. обязаны переоформить свое право постоянного пользования на право аренды либо приобрести их в собственность. Дальнейшее предоставление земель для сельскохозяйственных целей гражданам на праве пожизненного наследуемого владения и негосударственным организациям на праве постоянного пользования не допускается.

Федеральное законодательство устанавливает принцип, в соответствии с которым государство контролирует распределение земель по количественным характеристикам в целях обеспечения наиболее эффективной организации территории, создания достаточных условий для ведения отдельных видов сельскохозяйственной деятельности, справедливого удовлетворения потребностей граждан и организаций.

В соответствии с ЗК (ст. 33) земельные участки, которые предоставляются гражданам для сельскохозяйственных целей, должны соответствовать нормам предоставления земельных участков, соответственно устанавливаемым для каждого вида сельскохозяйственного пользования. Нормы -- предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, которые разрешено иметь гражданам и организациям. Нормы учитываются при предоставлении гражданам в собственность из находящихся в государственной и муниципальной собственности земель, а также при совершении сделок, влекущих образование новых земельных участков, в том числе выдел земельных долей. Соответственно предоставляемый земельный участок не может быть ниже минимальной и выше максимальной нормы. Сделки, в результате которых образуются новые земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий, не соответствующие предельным размерам, не допускаются. Нормы определяются законами субъектов РФ в случае предоставления земель для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства. Нормы земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В случае предоставления земельного участка бесплатно (однократно при переоформлении гражданами права пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования) максимальные размеры для каждого вида собственности -- федеральной, субъектной, муниципальной устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами местных органов самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для иных сельскохозяйственных целей, определяются в соответствии с нормами отвода земель для соответствующих видов деятельности (животноводство, сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельскохозяйственной продукции, размещение необходимых зданий и т.д.), правилами землепользования, застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В то же время путем выделения земельных долей единый земельный массив может оказаться раздробленным и непригодным для ведения эффективного сельского хозяйства. Для преодоления таких негативных процессов Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен механизм обязательного отчуждения излишней площади. Также предусмотрено, что, несмотря на такое жесткое правило, в большинстве случаев остается легальная возможность реально иметь земельный участок намного больше нормы. Например, гражданин может приобрести несколько земельных участков и затем зарегистрировать их как единый объект недвижимости, размеры которого могут превышать максимальные нормы.

В отличие от права собственности, установление ограничений по площади арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции земельных участков не допускается.

На собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения ложится весь комплекс общих для землепользователей обязанностей, включая обязанность эффективно использовать землю, повышать плодородие почв и т.д. Земельное право России. Учебник - Чубуков Г.В. 2012.

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

Единство и дифференциация правового режима земель

Единство правового режима земель обусловлено:

1) единством свойств земли

2) единством принципов земельного законодательства

3) единством задач земельного законодательства

4) единством земельного фонда РФ

5) триединой ролью земли.

Правовой режим земель дифференцирован - это обусловлено делением земельного фонда России на категории, составные части. Каждая категория земель имеет свой режим, в котором прослеживаются как общие положения, так и специфика конкретной категории земли.

1. Понятие и состав (структура) земель с/х назначения. Роль и значение земель с/х назначения в решении проблемы продовольственной независимости России.

2. Субъектный состав и формы пользования землями с/х назначения

3. Права и обязанности субъектов на землях с/х назначения

4. Управление в области использования и охраны земель с/х назначения. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

1. Понятие и состав (структура) земель с/х назначения. Роль и значение земель с/х назначения в решении проблемы продовольственной независимости России.

Нужно сравнить определения ЗК РСФСР 1991 года (ст.56) и ЗК РФ 2001 года (ст.77).

В ст.56 ЗК РСФСР землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

В данном определении выделяются 2 положения:

1) землями с/х назначения признавались земли, которые уже предоставлены для этих целей и находятся в с/х обороте

2) землями с/х назначения признавались земли, которые предназначались для этих целей.

Такой вывод соответствует ст.80 нового ЗК РФ: в составе земель с/х назначения создаётся фонд перераспределения земель для с/х производства.

Статья 80. Фонд перераспределения земель

1. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

Согласно ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений , предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Законодатель провёл чёткое отграничение земель с/х назначения от земель других категорий.

Земельные участки в черте поселения (даже используемые для получения с/х продукции) не будут относиться к землям с/х назначения - это земли поселений.

Земли с/х назначения являются одной из важных категорий земельного фонда России.

Шарпаев В.И. Продовольственная безопасность в России: проблемы, состояние // Проблемы совершенствования экологического, аграрного и земельного законодательства. Екатеринбург, 1998

2) земли с/х назначения в своей значительной части используются в качестве основного средства производства в с/х.

3) ограниченность земель с/х назначения

За последние 15 лет около 4 млн. гектаров земель были выведены из с/х оборота и использованы для других (не с/х) целей.

4) по оценке экспертов Всемирного банка весь земельный фонд России оценивается в 5 трлн. $, земли с/х назначения - 1 трлн. $. Эти данные занижены.

По данным 1997 года земельный фонд России составляет 1 млрд. 709,8 млн. га, из них 607,5 млн. га - земли с/х назначения.

В США получают урожай в количестве 35-40 центнеров с гектара, в России - 15-17 центнеров с гектара.

С/х землепользование имеет определённый приоритет перед другими видами, который выражается в следующем:

1) земли с/х назначения предоставляются только для с/х целей

2) хозяйственная эксплуатация этих земель должна не только не ухудшить их состояние,
но и способствовать восстановлению этих земель и повышению плодородия.

Приоритет права с/х землепользования обусловливает особенности правового режима этих земель:

1) необходимо обеспечить охрану в целом всех земель с/х назначения, но должна вестись усиленная охрана пахотных земель (пашни)

2) нужно обеспечить повышение плодородия земель

3) необходимо не допускать выведения земель с/х назначения из с/х оборота.

ч.4 ст.79 ЗК РФ: Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средне районный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В то же время в исключительных случаях допускается изъятие (выкуп) с/х угодий с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, для не с/х целей. Только при отсутствии иных вариантов размещения объектов.

Понятие земель с/х назначения дано в ст.77 ЗК РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ч.1 ст.77 ЗК РФ).

Выделяется 3 вида (группы) земель:

1) сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли,
занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)

2) земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Их много.

Это земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ч.2 ст.77 ЗК РФ). Это земли за пределами поселений.

3) фонд перераспределения земель (ст.80 ЗК РФ)

По ЗК 1991 г. земли этого фонда включались в состав земель запаса, новый ЗК РФ 2001 г. отнёс земли этого фонда к землям с/х назначения.

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель с/х назначения, поступающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами (при прекращении прав на земельный участок).

Основания указаны в ст.284 - 287 ГК РФ.

Согласно п. 11 ст.З ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года: со дня введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" фондах перераспределения земель.

Земли с/х назначения подлежат особой охране.

Земли с/х использования могут включаться в состав иных категорий земель:

· земли поселений (п.6 ч.1 ст.85 ЗК РФ)

· земли лесного фонда (п.5 ст. 101 ЗК РФ).

В этом случае особой охране земли не подлежат.

2. Субъектный состав и формы пользования землями с/х назначения

Субъекты названы в ст.78 ЗК РФ. Формы пользования землями с/х назначения зависят от субъектного состава.

Субъекты:

1) граждане

а) ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства - в предпринимательских целях
Формы:

- частная собственность

- аренда

Формы:

- постоянное бессрочное пользование

- наследуемое владение (п.З ст.21)

2) хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие
организация - преобладающая форма производства с/х продукции

Формы:

- собственность

- аренда

3) некоммерческие организации (в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации). Их цель - не производство товарной продукции, земля используется только для удовлетворения потребностей организации (для достижения целей, закреплённых в уставе).

Формы:

- собственность

- аренда

4) казачьи общества
Появились в 1992 году.

Согласно Указу Президента «О реализации закона "О реабилитации репрессированных народов" в отношении казачества» от 15 июня 1992 г. № 632 земля предоставлялась для ведения сельского хозяйства традиционными для казачества формами пользования землёй.

Формы:

- собственность

- аренда

Согласно ст.4 закона, станичным и иным казачьим обществам в соответствии с земельным законодательством безвозмездно отводятся земельные наделы для коллективного землепользования на основе традиционных для казачества форм общинного владения землей либо коллективно-долевой или коллективно-совместной собственности участников общества на землю.

Предоставление земельных наделов хуторским и станичным обществам не должно нарушать права граждан, не являющихся членами этих обществ, на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение, аренду или пользование соответствующих земельных участков.

5) опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

Форма - постоянное бессрочное пользование.

Ч. 1 ст.20 ЗК РФ называет 3 группы субъектов, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование:

1) государственные и муниципальные учреждения

2) федеральные казённые предприятия

3) органы государственной власти и органы местного самоуправления.

6) общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации (для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов). Оленьи пастбища, охотничьи угодья.

Форма - безвозмездное бессрочное пользование.

Такой титул в ЗК РФ вообще не предусмотрен. Нормы ФЗ являются специальной нормой - её надо применять.

3. Права и обязанности субъектов на землях с/х назначения

В целом права и обязанности субъектов с/х землепользования (собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земель с/х назначения) названы в ст.40 - 41 (права) и ст. 42 ЗК (обязанности). Они распространяются на всех.

Дополнительные обязанности возлагаются ФЗ "Об охране окружающей среды" от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ:

ст.42 - требования в области охраны окружающей среды при эксплуатации объектов сельскохозяйственного назначения

Субъекты с/х деятельности обязаны проводить комплекс мероприятий по охране.

ст.43 - требования в области охраны окружающей среды при мелиорации земель, размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию и эксплуатации мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений

ст.49 - требования в области охраны окружающей среды при использовании химических веществ в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве.

Необходимо соблюдение нормативов введения химических веществ в почву, нормативы остаточного содержания химических веществ в продуктах питания.

Права собственников земельных участков, касающиеся оборота земель с/х назначения

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101 (последние изменения от 7 июля 2003 г.).

ФЗ называет принципы оборота земель с/х назначения (ч.З ст.1):

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади земельных участков с/х угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близкихродственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель с/х назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель с/х назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов - только в аренду

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель с/х назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

Допускается приватизация с/х угодий как на возмездной, так и на безвозмездной основе. 4.4 ст. 1 ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», ЗК РФ и иными ФЗ-ми. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Купля-продажа земельного участка из земель с/х назначения (ст. 8 ФЗ)

См. закон

Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель с/х назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель с/х назначения

1. При продаже земельного участка из земель с/х назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с
публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель с/х назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3.В случае, если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец в праве в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в орган местного самоуправления.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4.При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель с/х назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему
другими участниками долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель с/х назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

4. В договоре аренды земельного участка из земель с/х назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст.8 и 10 настоящего ФЗ.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель с/х назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством
о налогах и сборах.

Существенное условие - кадастровая оценка.

Необходимо ждать ответ в течение 1 месяца.

Если земельный участок продан с нарушением права преимущественной покупки, то субъект или орган местного самоуправления может в судебном порядке требовать в течение 1 года с момента регистрации перехода права собственности перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.4 ст.8 ФЗ).

Ст. 12 - особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения

Ст. 13 - выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения

Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения

1. К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. 13 и 14 настоящего ФЗ.

2. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным ст.8 настоящего ФЗ, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Для продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по правилам, установленным ст. 8 настоящего ФЗ.

Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных настоящей статьей

Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным п.1 ст.4 настоящего ФЗ.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на превышает единицу его площади рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

2. В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

3. Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель с/х назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления по правилам, установленным настоящей статьей.

Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок.

Если возникают споры, применяется согласительная процедура. Если спор не разрешён, заинтересованная сторона подаёт иск в суд.

Ст.64 ЗК РФ - рассмотрение земельных споров

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

4. Управление в области использования и охраны земель с/х назначения

1) Понятие управления - см. общую часть

2) Виды управления

3) Органы, осуществляющие управление

Выделяют 3 вида управления:

1) общее управление (его осуществляет Правительство РФ, Правительства субъектов РФ)

2) специальное

Федеральная служба государственного земельного кадастра
и её структуры, подразделения

Министерство сельского хозяйства

Министерство природных ресурсов

3) внутрихозяйственное (осуществляется непосредственно на предприятии самим землепользователем, собственником).

Функции управления:

1) государственный земельный кадастр

2) мониторинг земель

3) землеустройство

4) государственный земельный контроль

5) предоставление и изъятие земель.

Право землепользования сельскохозяйственных кооперативов (колхозов, совхозов)

Исторический экскурс

Изначально сельскохозяйственные предприятия, представленные колхозами и совхозами, рассматривались как основные формы хозяйствования на земле.

Колхозы и другие межхозяйственные предприятия (создававшиеся как кооперативные предприятия) отличались от государственных с/х предприятий (совхозов), хотя было и много общего (пахотные поля, формы деятельности и т.д.).

Колхозы рассматривались как собственники принадлежащего им имущества => они в рамках закона в соответствии с целевым назначением имущества должны были бы самостоятельно распоряжаться этим имуществом. Однако после проведения коллективизации и т.д. это право они имели только формально. Постепенно шёл процесс огосударствления колхозов, т.е. в их внутреннюю деятельность вмешивались партийные органы. Сверху давались предписания. Это вмешательство не всегда было обоснованным.

Колхозы как кооперативные предприятия и совхозы как государственные предприятия.

Статус работников существенно различался.

До 1958 года на земельные ресурсы колхозов по сути было 3 хозяина:

1)государство

2) машинно-тракторные станции (МТС)

3) сами предприятия (колхозы).

Колхозы и совхозы владели землёй на титуле (праве) пользования.

Совхозы (как государственные предприятия) распоряжались имуществом на праве оперативного управления.

31 марта 1958 года был принят союзный закон «О реорганизации машинно-тракторных станций и дальнейшем развитии колхозного строя», согласно которому техника и все землеобрабатывающие орудия должны были перейти к колхозам и совхозам путём выкупа. Поскольку не все предприятия располагали для этого достаточными средствами => Правительство выделяло целевой кредит => пошёл процесс укрепления материально-технической базы с/х предприятий. Государство строго следило за целевым использованием предприятиями полученных средств.

В середине 60 - 70-х гг. отмечался бурный рост подготовки высококвалифицированных специалистов => улучшилось финансовое состояние предприятий (т.к. управление ими стало более разумные, рациональным; увеличилось количество работающих специалистов).

Шёл процесс развития с/х производства => в середине 60-х годов (в 1964 г.) появился закон о пенсиях и пособиях членам колхозов (до этого времени подобного закона не было). Минимальный размер пенсии составлял 12 рублей, через 5 лет- 28 рублей, ещё через 3 года - 45 рублей. Работникам стали выплачиваться пособия по временной нетрудоспособности. Женщины получали пособия по беременности и родам.

В отличие от государственных с/х предприятий, где учёт рабочего времени осуществлялся в рамках рабочего дня, в колхозах в качестве единицы учёта рабочего времени использовался трудодень. За год у работников выходило до 500 трудодней => они перевыполняли норму выработки (что говорит о подъёме производства). Однако часто прибыль выплачивалась не за все трудодни, поскольку существовали жёсткие правила последовательности распределения прибыли:

во-первых , непрерывно должно было идти поступление выработанной продукции в закрома Родины;

во-вторых , необходимо было создавать внутрихозяйственные резервные фонды (семенной фонд, фонд техники и т.п.);

и только после этого (в-третьих) оставшуюся продукцию распределяли по количеству отработанных трудодней между работниками.

До середины 60-х гг. оплата производилась преимущественно в натуральной форме, после передовые предприятия по своему усмотрению вводили денежную оплату.

На государственных предприятиях (в совхозах) существовали нормы рабочего времени, в самые напряжённые периоды работник не мог быть занят более 10 часов в день; рабочее время и время отдыха колхозников решалось самими колхозниками на собрании (протяжённость рабочего дня могла достигать 14 часов).

1 января 1966 года ЦК КПСС и Советом министров СССР было принято постановление, в котором было рекомендовано с 1 июня 1966 года перейти на ежемесячную денежную гарантированную оплату труда колхозников. Государство выдало предприятиям целевой кредит на 5 лет, погашение которого предусмотрено с третьего года с момента его получения.

Однако натуральная форма оплаты труда тоже использовалась наряду с денежной.

В советский период была плановая система экономики. Составлялся план развития с/х производства, который возводился в ранг закона. К предприятиям предъявлялись очень серьёзные требования по его выполнению.

Предприятие в основу внутрихозяйственного планирования клало государственный план, спускаемый сверху.

Создавались резервные, страховые фонды по всем их видам (семенной фонд, фонд техники и т.д.).

Предусматривалась продажа предприятиями продукции, полученной сверх плана (цена на такую продукцию возрастала до 50%).

Нередко в течение одного года планы пересматривались в сторону повышения количества продукции, которую необходимо сдать государству - это вносило дезорганизацию в процесс производства.

Землепользование

Колхозы и совхозы владели землёй на титуле (праве) пользования - постоянного бессрочного пользования на бесплатной основе (колхозы - навечно).

Весь земельный фонд предприятия делился на 2 составные части:

1) земли общего пользования

2) земли приусадебного фонда

Из второго фонда членам предприятия и их семьям предоставлялись земли для ведения личного подсобного хозяйства. Второй фонд не мог расширяться за счёт заимствования земель из первого фонда.

Право предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства членам предприятия и их семьям было предоставлено коллегиальным органам управления колхозов => имели место перегибы, нарушения (т.к. правление имело право не только предоставить земельный участок, но и изъять его). В качестве дисциплинарной меры применялось изъятие земельных участков к тем участникам колхозов, чьи семьи не выполняли установленные нормы трудового участия в производстве (для мужчин 300 дней, для женщин 180 - 200). Минимальные нормы устанавливались общим собранием членов колхоза.

Устав 1935 г. в качестве меры ответственности предусматривал занесение (помещение фотографии) на чёрную доску. После такая практика была отменена.

Государство могло изъять земли у колхоза. Чтобы у колхоза изъять земельный участок или его часть нужно было получить согласие колхоза. Как правило, колхоз был вынужден дать такое согласие, т.к. иначе со стороны государственных органов могли создаваться препятствия для его нормальной деятельности (колхоз мог не получить нужной ему техники или оборудования, его могли заставить купить ненужную ему

технику, предоставление ссуд и кредитов такому колхозу происходило в последнюю очередь и т.п.).

После распада СССР вышел Указ Президента 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы...», который предписывал начать процесс реорганизации колхозов и совхозов.

По конституции РСФСР совхозы не могли реорганизовываться => в конституцию были внесены изменения.

Принцип добровольности. Пункт 2.3 «Положения о порядке реорганизации...» 1992 года предоставлял трудовому коллективу право принять решение на собрании о том, чтобы оставить действующую форму хозяйствования. Однако её следует привести в соответствие с действующими законами.

· Закон «О предприятиях и предпринимательской деятельности»

· Закон «О кооперациях в СССР» 1988 г. (нормы этого закона применяются только в тех частях, в которых они не противоречат нынешнему законодательству)

· Закон Свердловской области от 29 декабря 1995 г. № 40-03 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области".

Согласно этому закону земельные ресурсы кооперативы могут иметь тройной вариант:

1) право собственности на землю принадлежит кооперативу

2) право общей совместной собственности на землю принадлежит кооперативу и его членам право собственности на земельные участки принадлежит членам кооператива.

Крестьянские (фермерские) хозяйства и их право землепользования

Начало крестьянско-фермерского движения в России было положено Постановлением второго внеочередного Съезда народных депутатов РСФСР «О программе возрождения российской деревни и развитии агропромышленного комплекса» от 3 декабря 1990 г.

Крестьянское (фермерское) хозяйство - это новая форма хозяйствования на земле.

Раньше действовал закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. № 348-1. Сейчас он утратил силу в связи с принятием нового ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ.

Согласно ст. 1 старого ФЗ,

крестьянское (фермерское) хозяйство - это самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, представленный отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющий производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их собственности, пожизненном наследуемом владении или пользовании (в том числе в аренде) земельных участков.

Согласно нового ФЗ,

крестьянское (фермерское) хозяйство - это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии, на их личном участке.

Согласно ч.2 ст. 1 ФЗ 2003 года, фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином.

Согласно ч.З ст.1 ФЗ 2003 года, крестьянское (фермерское) хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Признаки:

1) самостоятельность: определять основные направления своей деятельности, её виды (специализацию)

Закон запрещает исполнительным органам и другим органам государственной власти вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств, кроме особых случаев.

2)цель создания - производство, переработка, хранение, транспортировка и реализацию сельскохозяйственной продукции.

Поскольку цель создания - реализация => имеется в виду товарная с/х продукция -это значит, часть валовой продукции, которая реализуется «на сторону».

3) режим рабочего времени устанавливается самими фермерами.

4) членский состав:

Отдельные граждане

Членами могут быть граждане, не связанные родством, их число не должно
превышать 5 человек.

5) членами крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть граждане РФ,
иностранные граждане и апатриды. Раньше не было прямого указания.

Иностранцы и апатриды могут владеть землями с/х назначения только на титуле аренды.

Раньше для создания крестьянского (фермерского) хозяйства лицо должно было пройти специальную подготовку, что должно быть подтверждено документом.

Согласно новому закону: членами крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть дееспособные граждане, ст. 15 говорит о квалификации.

Членский состав: родственники по достижении ими 16 лет.

Согласно п.2 ст.4 нового ФЗ, граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение.

В соглашении указывается, на каком титуле предоставлена земля (собственность или аренда), цель предоставления земельного участка, условия предоставления земельного участка (за плату или бесплатно), численный состав крестьянского (фермерского) хозяйства, местоположение, права и обязанности.

Согласно п.3 ст.4 нового ФЗ, соглашение о создании фермерского хозяйства должно содержать сведения:

1. о членах фермерского хозяйства
2. о признании главой фермерского хозяйства одного из членов этого хозяйства, полномочиях главы фермеского хозяйства (в соответствии со ст. 17 ФЗ) и порядке управления фермерским хозяйством
3. о правах и обязанноятях членов фермерского хозяйства
4. о порядке формирования имущества фермерского хозяйства, порядке владения, пользования, распоряжения этим имуществом
5. о порядке принятия в члены фермерского хозяйства и порядке выхода из членов фермерского хозяйства
6. о порядке распределения полученных от деятельности фермерского хозяйства плодов, продукции и доходов

Крестьянские (фермерские) хозяйства являются субъектами на землях с/х назначения. Имущество - земельное законодательство воспроизводит ст.257 ГК РФ.

Предоставление земельных участков

1.Все граждане, которые изъявили желание создать фермерское хозяйство, заняться фермерской деятельностью, или уже занимаются фермерством и желают расширить (увеличить) свои земельные ресурсы, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Заявление должно содержать:

1) цель испрашиваемого участка: создание фермерского хозяйства или расширение
земель уже имеющегося

2) испрашиваемое право (титул, на котором фермер просит предоставить ему
землю): собственность или аренда

3) условия предоставления: бесплатно или за плату.

Если земли предоставляются в аренду - должен быть указан срок аренды.

4) обоснование размеров испрашиваемого земельного участка

5) количество членов фермерского хозяйства

6) виды деятельности: растениеводство, растениеводство и животноводство,
овощеводство

7) предполагаемое местоположение земельного участка.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключённое между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. О необходимости заключения соглашения говорит ст.4 ФЗ. Соглашение - это, по сути, устав в кратной форме.

2.Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая
землеустроительная организация в пределах 1 месяца определяют границы земельного участка, которые затем утверждаются.

На основании полученного заявления и утверждённых границ орган принимает постановление о предоставлении земельного участка. В данном постановлении отражаются элементы правового режима предоставляемого земельного участка. Орган может отказать в предоставлении земельного участка. Отказ может быть обжалован в судебном порядке (на практике этого не встречается. Если границы уже определены, участок обычно предоставляется).

3. Происходит землеотвод в натуре, с выездом на местность.

4. Проводится юридическое оформление документов (подтверждающих право на земельный участок) с их выдачей заинтересованному лицу.

При создании фермерское хозяйство подлежит регистрации. Согласно ст.23 ГК РФ с момента регистрации глава крестьянского (фермерского) хозяйства признаётся предпринимателем.

Фермерское хозяйство занимается предпринимательской деятельностью. Любой товаропроизводитель (в том числе с/х товаропроизводитель) должен заниматься деятельность, для этого нужен также коллектив.

Коллектив фермерского хозяйства:

Членами фермерского хозяйства могут быть и другие граждане, не связанные родственными связями с главой фермерского хозяйства.

Имущественная база фермерского хозяйства формируется в соответствии со ст.257 ГК и ст.6 ФЗ. В ЗК РФ и ФЗ говорится, что имущество членам фермерского хозяйства принадлежит им на праве общей совместной собственности.

Состав (структура) имущества фермерского хозяйства:

1) земельные участки

2) хозяйственные постройки, сооружения, административные здания

3) рабочий, продуктивный скот

4) с/х техника и иное оборудование

5) транспортные средства

6) инвентарь

7) другое имущество, необходимое для осуществления фермерским хозяйством с/х и иной деятельности.

Условие: в общей совместной собственности находится имущество, приобретённое на совместные средства, принадлежащие членам.

Порядок распоряжения имуществом определяется соглашением, согласием между членами.

Если члены фермерского хозяйства определили главу фермерского хозяйства, то сделки по распоряжению имуществом фермерского хозяйства осуществляет глава (без доверенности). Глава распоряжается имуществом в интересах всего фермерского хозяйства.

Источники формирования и пополнения имущественной базы фермерского хозяйства:

1) средства, вырученные от реализации произведённой продукции и оказанных услуг

2) ссуды от государства (полученные на возвратной или безвозвратной основе)

3) кредиты банков

4) собственные сбережения членов фермерского хозяйства

5) спонсорская помощь

6) иные источники, не запрещённые законодательством.

Фермерское хозяйство - это самостоятельный хозяйствующий субъект на землях с/х назначения => в процессе своей деятельности фермерское хозяйство вступает в договорные отношения с другими органами, организациями.

Договорные отношения по сбыту с/х продукции

Ст.2 ФЗ "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд" от 2 декабря 1994 г. и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. закрепляют, что продукция, произведённая фермерским хозяйством является его собственностью => фермерское хозяйство в лице главы самостоятельно реализует продукцию с учётом экономической выгоды (получения прибыли, дохода).

Фермерское хозяйство самостоятельно определяет своих партнёров, а также цену продукции (если ещё до начала посевной кампании фермер не заключил контракт на поставку будущей продукции в федеральный или региональный продовольственный фонд). Продовольственные фонды очень важны. Правительство назначает заказчиков (фермерские хозяйства и другие организации), на которых возлагается обязанность сформировать продовольственные фонды. Также обязательно должен быть создан неприкосновенный запас на непредвиденные случаи. Неприкосновенный запас создаётся минимум на 5 лет, периодически обновляется. Объём определяет Правительство совместно с заинтересованными министерствами, ФГСЗК. Заказчики должны быть снабжены денежными и материальными ресурсами. Государство устанавливает регионы, где идёт массовая закупка (заготовка) зерновой и иной продукции.

Наличие продовольственных фондов - это гарантия сбыта продукции отечественного производителя, а также гарантия бесперебойной поставки и беспрепятственного передвижения продукции по всей территории государства.

Фермеров не устраивают низкие закупочные цены.

Фермеры могут придерживать свою продукцию, рассчитывая на февраль, когда цены на продукцию на рынке возрастут, тогда фермеры и поставят свою продукцию на рынок. Однако это не всегда так, фермеры могут потерпеть убытки.

В настоящее время перед государством стоит задача - заинтересовать отечественного товаропроизводителя. Для этого применяются меры экономического стимулирования :

1) предоплата

Фермеру выплачивается 50% от стоимости общего объёма законтрактованной продукции: 25% выплачиваются сразу после заключения договора, 25% - после завершения посевной кампании, когда появятся всходы (по всходам специалисты могут прогнозировать урожай). Оставшиеся 50% выплачиваются фермеру после того, как продукция начнёт поступать в фонд.

2) за экологически чистую продукцию цены повышаются на 50%
Экологически чистой продукцией распоряжается Правительство: она направляется в районы крайнего Севера и приравненные к ним местности (туда, где она не
выращивается). Экологически чистая продукция хранится отдельно от остальной. Эта продукция направляется в социальные учреждения (прежде всего в детские дошкольные учреждения).

Основания прекращения

Выход одного из членов фермерского хозяйства не влечёт за собой прекращения деятельности фермерского хозяйства.

Выходящему имущество в натуральном виде не выделяется. Определяется доля выходящего члена, ему назначается компенсация доли в денежном выражении. Это положение обеспечивает устойчивость функционирования фермерского хозяйства, позволяет не допустить «растаскивания» его материально-технической базы. Прежнее законодательство устанавливала срок выплаты компенсации - 5 лет, новый закон определил срок - 1 год.

Основания прекращения прав на земельный участок:

1) решение всех членов фермерского хозяйства о прекращении деятельности фермерского хозяйства. Возможны экономические, организационные причины.

2) нет наследников либо наследники не желают заниматься фермерской деятельностью

3) признание фермерского хозяйства банкротом

Действуют как общие положения процедуры признания банкротства предприятия и специфика признания банкротом с/х предприятия.

1) деятельность с/х предприятия реализуется на открытом воздухе

2) реализация с/х деятельности зависит от природно-климатических условий

4) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

5) изъятие земельного участка на основании решения суда.

Споры, возникающие при ликвидации фермерского хозяйства, рассматриваются в судебном порядке.

Глава фермерского хозяйства извещает местную администрацию о ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства, указывает основания прекращения его деятельности. Информация публикуется в местных печатных органах (для того, чтобы возможные кредиторы могли предъявить требования к фермерскому хозяйству).

Порядок ликвидации определяется ГК РФ и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Фермерское хозяйство считается прекратившим свою деятельность после исключения из реестра главы фермерского хозяйства.

Оставшееся имущество может остаться в общей совместной собственности членов бывшего фермерского хозяйства либо распределяется по долям.

Действующее земельное законодательство в своих нормах не дает понятия правового режима земель сельскохозяйственного назначения, а содержит лишь общую регламентацию деятельности различных субъектов, владеющих или пользующихся этими землями.

В науке земельного права указывается, что определить правовой режим любой категории земель, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения, это значит, во-первых, дать понятие этих земель как объекта данного земельного отношения, во-вторых, определить круг землепользователей этих земель, установитьих права и обязанности, в-третьих, выявить порядок управления этими землями и, наконец, в-четвертых, указать те формы и меры ответственности, которые определены за­коном для пользователей земель сельскохозяйственного назначения в случаях нарушения или неисполненияимивозложенных наних обязанностей.

Необходимо разграничить право землепользования сельскохозяйственного предприятия я право общего сельскохозяйственного землепользования.

Право сельскохозяйственного землепользования в науке земельного права рассматривается как система правовых норм, регулирующих порядок использования земли в качестве основного средства производства в сель­ском хозяйстве путем установления прав и обязанностей землепользователей.

В более широком аспекте следует различать сельско­хозяйственное и все иные виды пользования землей (не­сельскохозяйственное, лесохозяйственное, водохозяйственное и т.п.).

Использование земли в качестве средства производ­ства возможно и в лесном хозяйстве - все, что связано с лесовосстановительными работами, производится на зем­ле, с использованием и обработкой земельных, участков. Но обработка земли (циклы ее и др.) в сельском и лес­ном хозяйстве различна.

Разграничение понятий «право сельскохозяйственно­го землепользования» и «право землепользования сель­скохозяйственного предприятия» имеет важное теорети­ческое и практическое значение. Понятие сельского хозяйства как отрасли производства шире понятия сель­скохозяйственного землепользования, так как сельское хозяйство не ограничивается земледелием.

Право сельскохозяйственного землепользования включает право владения и внутрихозяйственного управ­ления землей в пределах прав, предоставленных законом; содержит совокупность норм, предусматривающих поря­док изменения и прекращения землепользования, охрану прав землепользователей и ответственность за нарушение требований рационального использования земли в сельс­ком хозяйстве.

Действующее законодательство разграничивает пра­вовой режим земельных участков сельскохозяйственных предприятий, используемых в качестве средства сельс­кохозяйственного производства, и только в качестве тер­риториального базиса.Оно регламентирует порядок размещения объектов внутрихозяйственного строительства юридических и физических лиц на землях сельскохозяй­ственного назначения. Порядок размещения объектов внутрихозяйственного строительства на землях сельско­хозяйственного назначения устанавливается СоветомМи­нистров Республики Беларусь (ст. 98 Кодекса о земле).

Гарантии целевого, рационального использования земель сельскохозяйственного назначения предполагают решение ряда задач:

Обеспечение надлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения;

Охрану и восстановление, повышение плодоро­дия почвы, а также других свойств земли;

Предотвращение уменьшения площадей сельско­хозяйственных угодий, в первую очередь пахот­ных земель.

Решение этих проблем осуществляется с помощью системы экономических, организационных, технических и правовых средств.

Среди правовых средств, обеспечивающих сохране­ние и рациональное использование земель сельскохозяй­ственного назначения, важное место занимает закреп­ленный в нормах земельного и иного законодательства, (приоритет права сельскохозяйственного землепользова­ния). Принцип приоритета означает установление в нор­мах земельного права преимуществ для субъектов права сельскохозяйственного землепользования и сельского хозяйства как отрасли хозяйства.

Приоритет предполагает соблюдение ряда правил субъектами права землепользования и другими участ­никами земельных отношений, а также органами госу­дарства. Он состоит в следующем:

1. Земли, пригодные для сельскохозяйственных це­лей, должны предоставляться прежде всего для нужд сельского хозяйства. Признание земель при­годными для сельскохозяйственных целей произ­водится на основании данных государственного земельного кадастра (ст. 28 Кодекса о земле).

2. Предоставление и изъятие земель сельскохозяй­ственного назначения производится на основании решения компетентных органов (ст. 25 Кодекса о земле).

3. Изъятие сельскохозяйственных земель, располо­женных на дерновых и дерново-карбонатных по­чвах, для несельскохозяйственных нужд, не до­пускается (ст. 40 Кодекса о земле).

4. Изъятие других сельскохозяйственных земель, кроме вышеназванных, опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведе­ний допускается лишь вслучаях особой необхо­димости (ч. 1 ст. 41 Кодекса о земле).

5. Изъятие сельскохозяйственных земель с кадаст­ровой оценкой свыше 40 баллов, земель опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для несельскохозяйственных нужд производится по решению Президента Республики Беларусь или по его поручению - Советом Министров Республики Беларусь (ч.2 ст. 41 Кодекса о земле). .

6. Длястроительства промышленных предприятий объектов жилищно-коммунального хозяйства, железных и автомобильных дорог, линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов а также для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хо­зяйства, либо сельскохозяйственные земли худ­шего качества (ст. 29 Кодекса о земле).

7. Изъятие земельных участков у землепользователей, землевладельцев и арендаторов для государственных и общественных нужд производится на основании решений Президента Республики Беларусь. Совета Министров Республики Беларусь, соответствующих исполнительных и распорядительных органов в порядке, определяемом Президентом Республики Беларусь. Принудительное изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд у собственников земельных участков осуществляется по решению суда (ст.39Кодекса о земле).

8. Юридические и физические лица, заинтересован­ные в изъятии земельных участков, обязаны до начала проектирования предварительно согласовать с землепользователями, землевладельцами и собственниками земельных участков, местными исполнительными и распорядительнымиоргана­ми, а также с другими специально уполномоченными органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и охраной земель, место размещения объекта, примерный размер участка и условия его отвода с учетом обеспечения комплексного развития территории (ч. 3 ст. 41 Кодекса о земле).

9. Предоставление земельных участков для разра­ботки месторождений полезных ископаемых и до­бычи торфа юридическим лицам Республики Бе­ларусь производится после осуществленияимирекультивации ранее отведенных земельных уча­стков, в которых миновала надобность, и приве­денияих в надлежащее состояние для целей, оп­ределенных решением предоставившего эти участки органа (ст. 29 Кодекса о земле).

10. Землепользователи, землевладельцы, собственни­ки земельных участков, в том числе арендаторы при проведении работ, связанных с нарушением земель, осуществляют снятие, использование и сохранение плодородного слоя почвы (п. 8 ст. 136 Кодекса о земле).

11. Землепользователи, землевладельцы и собствен­ники земельных участков, разрабатывающие мес­торождения полезных ископаемых и торфа, а так­же проводящие другие работы, оказывающие отрицательное воздействие на земли, расположен­ные за пределами предоставленныхим в пользо­вание, пожизненное наследуемое владение, в час­тную собственность земельных участков, обязаны предусматривать и осуществлять мероприятия по предотвращению указанного отрицательного воз­действия (ст. 67 Кодекса о земле).

12. Убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограниче­нием прав землепользователей, землевладельцев, собственников земельных участков, в том числе арендаторов, или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью

юридических и физических лиц, подлежат возмещению в полном объеме (включая затраты на улучшение качества земли за время пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, нахождения земельных участков в частной собственности, исчисленные исходя из кадастровой оценки, а также упущенную выгоду землепользователям, землевладельцам, собственникам земельных участков, в том числе аренда­торам, понесшим эти убытки (ч. 1 ст. 133 Кодекса о земле).

13. При изъятии сельскохозяйственных земель для использованияих в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, а также ограничения) прав землепользователей, землевладельцев, собственников земельных участков, в том числи арендаторов, или ухудшении качества земель результате влияния, вызванного деятельность юридических и физических лиц, возмещаются потери сельскохозяйственного производства. Эти потери компенсируются помимо возмещена убытков, предусмотренных ст. 133 Кодекса о земле (ч. 1 ст. 134 Кодекса о земле).

3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Земельная реформа, проводимая в Республике Бела­русь, предполагает изменение сложившихся организаци­онных, экономических и правовых отношений.

Задачи земельной реформы:

¨ перераспределение земель в целях создания усло­вий равноправного развития различных форм хо­зяйствования на земле, формирование многоук­ладной экономики в аграрном секторе, достижение стабильного производства сельскохо­зяйственной продукции;

¨ передача вопросов регулирования земельных от­ношений Советам депутатов,их исполнительным и распорядительным, а также специально создан­ным органам;

¨ инвентаризация земель и создание земельного запаса для наделения земельными участками юридических и физических лиц;

¨ всемерное развитие фермерства, расширение лич­ных подсобных хозяйств, коллективного садовод­ства и огородничества, индивидуального строи­тельства;

¨ преобразование неэффективно работающих колхо­зов и совхозов в ассоциации крестьянских хо­зяйств и ряд других.

В соответствии со ст. 96 Кодекса о земле земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:

1)колхозам, совхозам, межхозяйственным сельскохозяйственным предприятиям и организациям независимо от форм собственности, сельскохозяйственным кооперативам, другим субъектам, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность, - для ведения товарного сельского хозяйства;

2) гражданам Республики Беларусь - для ведена крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества и под служебные наделы;

3) научно-исследовательским институтам, учебным заведениям - для исследовательских, учебных целей и для ведения сельского хозяйства;

4) несельскохозяйственным предприятиям и организациям, религиозным организациям - для ведения подсобного сельского хозяйства.

В случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для ведения сельского хозяйства и иным юридическим и физическим лицам.

До принятия Кодекса о земле 1990 г. структура сельскохозяйственного производства в Республике Беларусь как и в бывшем СССР в целом, представляла собой в основном крупные сельскохозяйственные предприятия (колхозы). Часть земель сельскохозяйственного назначения граждане использовали для ведения подсобно хозяйства, развивалось коллективное садоводство и огородничество, подсобные сельские хозяйства были созданы у значительного числа промышленных предприятий. Предпочтение отдавалось общественным, коллектива формам землепользования, что соответствовало экономическим и социальным основам государственного и общественного строя. Субъекты общественной формы землепользования (колхозы) являлись основными произво­дителями сельскохозяйственной продукции.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входил и приусадебный фонд в населенных пунктах, за счет которого колхозники, рабочие и служащие колхо­зов, другие граждане, проживающие в сельской местнос­ти, наделялись земельными участками для ведения лич­ного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, для индивидуального жилищного стро­ительства.

Действующее земельное законодательство по-новому регламентирует крут субъектов права сельскохозяйствен­ного землепользования. Наряду с традиционными про­изводителями сельскохозяйственной продукции названы и иные кооперативные предприятия, агропромышленные объединения, комбинаты, агрофирмы и другие формиро­вания.

Производителями товарной сельскохозяйственной продукции являются и крестьянские (фермерские) хо­зяйства, создаваемые как членами колхозов и других сельскохозяйственных кооперативов, работниками сель­скохозяйственных предприятий, пожелавшими выйти из их состава, так и горожанами.

Развиваются различные формы аграрного предприни­мательства, в том числе и связанные с использованием земель для разнообразных сельскохозяйственных целей. Субъектами прав на эти земли являются акционерные общества, общества с ограниченной и дополнительной ответственностью.

В последние годы на базе колхозов и совхозов созда­ются новые организационно-хозяйственные формы сель­скохозяйственного производства, т.е. закрепленные в законодательстве и наделенные правосубъектностью са­мостоятельные формы хозяйствования в виде предприятия - юридического лица либо иной предпринимательской структуры, без прав юридического лица, но с четко очерченной гражданской правосубъектностью.

Процесс реорганизации колхозов и совхозов в новые формы хозяйствования проведен в Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. утверждено специально положение о реорганизации колхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Российской Федерации проведена приватизация земель сельскохозяйственного назначения, и они переданы собственность юридических и физических лиц. Земли сельскохозяйственных предприятий были переданы членам коллектива предприятий на правах общей (совместной или долевой) собственности. Таким образом, появилось право собственности граждан и юридических лиц не на отдельные земельные участки, а на так называемые земельные доли. Между сельскохозяйственным предприятием как юридическим лицом и коллективом предприятии в земельно-правовых отношениях образовало разрыв, в нормах права появилась коллизия прав сельскохозяйственного предприятия на используемые земли и права граждан. На основании Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» были предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжениеими в различных формах; не ограничиваются размеры приусадебных участков; предусмотрено право местных органов власти выкупать у крестьян земельные доли для перепродажиих другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство.

В сфере частной собственности на землю и средства производства на селе в Российской Федерации существу­ет множество организационно-правовых форм сельско­хозяйственного производства:

а) коммерческие организации (акционерные обще­ства, общества с ограниченной ответственностью, товарищества (полные и товарищества на вере), сельскохозяйственные производственные коопера­тивы, государственные муниципальные и уни­тарные предприятия;

б) некоммерческие предприятия: потребительские сельскохозяйственные кооперативы (обслуживаю­щие сельских товаропроизводителей), обществен­ные и религиозные организации, объединения, финансируемые собственником, благотворитель­ные и иные фонды;

в) подсобные сельские хозяйства промышленных предприятий;

г) крестьянские (фермерские) хозяйства;

д) личные подсобные хозяйства граждан.

В ходе реформирования сельского хозяйства Респуб­лики Беларусь часть этих форм используется и законо­дателем, и на практике. Идет процесс реорганизации со­вхозов, создаются сельскохозяйственные кооперативы, ассоциации, хозяйственные общества, ассоциации крес­тьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперати­вов. Часть государственных сельскохозяйственных пред­приятий продолжает сохранять свой статус (научно-исследовательские и другие сельскохозяйственные учреж­дения, опытные хозяйства, экспериментальные базы и иные хозяйства, на землях которых проводятся долго­летние опыты, ведутся научные исследования).

Несельскохозяйственные предприятия и организации, религиозные организации также могут вести подсобив хозяйство на выделенных им земельных участках.

Значительное место в числе субъектов права собственности, землевладения и землепользования на зев лях сельскохозяйственного назначения занимали кооперативы граждан. В настоящее время земельные участки членов садоводческих товариществ, земельные участки общего пользования садоводческих товариществ, предоставленные для ведения коллективного садоводства и дачного строительства, а также земельные участки, предоставленные для дачного строительства, в относятся к землям сельскохозяйственного назначение

Согласно ст. 7 Кодекса о земле1990 г., земля закреплялась за колхозами, совхозами, другими государственными, кооперативными, общественными предприятиями и организациями, религиозными организациям на праве владения. Указанные предприятия и организации могли дополнительно арендовать земельные участки, использование которых осуществлялось на прах пользования. Кроме того, сельскохозяйственные предприятия и организации могли временно использовав участки для сенокошения и выпаса скота, других нужд из земель государственного лесного фонда, запаса, других земель государственного фонда. Временное пользование землей (в том числе на условиях аренды) оформлялось договором, с последующей выдачей удостоверения на право временного пользования землей.

Действующий Кодекс о земле в ст. 99 закрепил положение о предоставлении сельскохозяйственным предприятиям и организациям земельных участков в постоянное пользование для ведения товарного сельского хозяйства. Указанные предприятия и организации могут дополнительно арендовать земельные участки.

На сельскохозяйственных землепользователей возло­жены обязанности по организации эффективного земле­делия, сельскохозяйственного производства в целом, по­вышению плодородия почв и рациональному использованию земель; внедрению наиболее эффектив­ных систем земледелия, экономически выгодному соче­танию отраслей хозяйства, освоению земель; развитию орошения, улучшению лугов и пастбищ, производству из­весткования и гипсования почв. Они обязаны прини­мать меры против эрозии почв, заболачивания и засоре­ния земель, осуществлять посадку полезащитных лесонасаждений, облесение и закрепление песков, овра­гов и крутых склонов, не допускать загрязнения почв; очищать сельскохозяйственные угодья от камней, мел­колесья и кустарников, вести борьбу с сорняками, вре­дителями и болезнями сельскохозяйственных растений.

Право землепользования сельскохозяйственных пред­приятий в различныхих организационно-правовых фор­мах неразрывно связано с институтами общей части зе­мельного права, в первую очередь с институтом права землепользования. Нормы этого института образуют ба­зис правового регулирования земельных отношений с уча­стием этих субъектов. Право землепользования сельско­хозяйственных предприятий имеет общие черты с любым видом землепользования. Правосубъектность сельскохо­зяйственных предприятий как участников земельных от­ношений - самая широкая, так как они могут занимать­ся как сельскохозяйственным производством, так и переработкой продукции, ее хранением, транспортиров­кой, создавать производства по выпуску строительных материалов, удобрений и использовать земли для другой, не запрещенной законодательством деятельности.

Деление земель сельскохозяйственного назначения по степени плодородия почв имеет, помимо хозяйственного, правовое значение, предопределяя различия в характере возникающих по их поводу земельных правоотношений. Такие различия принято называть правовым режимом. Элементами содержания понятия правовой режим земельявляются: право собственности на землю, права на землю лиц – несобственников земельных участков, государственное управление в сфере использования и охраны земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного законодательства.

Объектом общего правового режима является вся площадь земель, пригодных для нужд сельского хозяйства. Их целевое назначение – быть средством производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. Правовой режим этой категории земель заключается в том, что они предоставляются, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Пригодность земель для этих целей устанавливают по данным земельного кадастра. Для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд должны предоставляться земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости (ч. 2 ст. 79 ЗК).

Особый правовой режим установлен законодательством для сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня. К сельскохозяйственным угодьям в таком правовом значении относятся участки и земельные площади, обладающие общностью естественных признаков, целевого хозяйственного назначения и более строгими требованиями их охраны. Это – пашня, окультуренные (мелиорированные) луга, сенокосы, пастбища, виноградники, сады и др.

Изъятие таких угодий для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств, разработкой месторождений ценных полезных ископаемых строительством объектов культуры и истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов, линий связи, электропередач и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (ч. 3 ст. 79 ЗК РФ).

Правительство РФ утвердило Федеральную целевую программу повышения плодородия почв в России. Программа разработана на основании распоряжения Правительства РФ от 15 февраля 2001 г. № 223-р в соответствии с основными направлениями социально-экономической политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу, федеральными законами «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», «О мелиорации земель», «Об охране окружающей природной среды», ВК РФ с учетом Основных направлений агропродовольственной политики Правительства Российской Федерации на 2001-2010 гг., а также ряда других нормативных правовых документов. Для выполнения программы, помимо больших финансовых и материальных затрат, потребуется повышение культуры работы с землей, освоение нормальных севооборотов, что возможно в условиях крупномасштабного хозяйства.

Специальный правовой режим установлен для особо ценных в данном регионе продуктивных земель, в том числе опытных полей (участков) научно-исследовательских учреждений и учебных заведений (ч. 4 ст. 79 ЗК РФ). Перечень участков таких земель устанавливается законодательством субъектов Российской Федерации. Федеральный закон, не связывая инициативу и полномочия субъектов Федерации при определении, какие из имеющихся у них земель сельскохозяйственного назначения могут быть отнесены к особо ценным, в качестве критерия для решения вопроса называет продуктивность земель.

Специальный правовой режим земель указанных государственных учебных и научно-исследовательских учреждений, племенных и опытно-селекционных центров состоит в том, что эти земли исключены из перераспределения в процессе реорганизации колхозов, совхозов и приватизации сельскохозяйственных предприятий согласно постановлению Правительства РФ от 4 сентября 1992 г. № 708.

Основным признаком специального правового режима особо ценных земель (участков и полей) является то, что использование их для других целей не допускается (ч. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Специальный режим установлен земельным законодательством – Федеральным и субъектов Федерации – для территорий в местах проживания малочисленных народов районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностях. В частности, при необходимости изъятия земельных участков для целей, не связанных с хозяйственной деятельностью этих малочисленных народов и этнических групп, предусматривается возможность проведения референдума, когда представление земельных участков на этих территориях под строительные объекты затрагивает интересы указанных народов и групп.

Субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения

Статья 78 ЗК РФ перечисляет следующие категории в качестве субъектов прав на сельскохозяйственные земли:

· граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

· хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

· некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;

· казачьи общества;

· опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

· общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Перечисленные выше субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения не исчерпывают перечня субъектов, являющихся собственниками, владельцами или пользователями земельных участков данной категории земель. Большие площади таких земель могут находиться в ведении государственных и муниципальных органов. Это – земли запаса, земли, приобретенные ими в собственность или переданные после прекращения прав прежних владельцев, пользователей и собственников, в том числе в порядке конфискации.

Все субъекты прав на земли сельскохозяйственного назначения должны обладать общей, а некоторые специальной право- и дееспособностью. Так, все юридические лица, исключая, разумеется, органы государственной и муниципальной власти, должны быть предприятиями, учреждениями, организациями сельскохозяйственного профиля, что фиксируется в их уставе.

Министерство внутренних дел Российской Федерации

Белгородский юридический институт

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Дисциплина «Земельное право»

Реферат

На Тему: «Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения »

Подготовил:

Курсант 144 взвода

Рядовой милиции

Красный А.Н.

Проверил:

Преподаватеть кафедры

капитан милиции

Абрамов В.А.

Белгород 2008

Примерное распределение времени

Литература

Основная литература

3. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002// СЗ РФ. 2002. №30. Ст.3018.

4. Ерофеев Б.В. Земельное право. Учебник для высших юридических учебных заведений. - М., МЦУПЛ, 2005.

5. Серых Е.В. Земельное право: Учебник. М., 2005.

Дополнительная литература

1. Анисимов А.П. Правовые проблемы приватизации гражданами земельных участков из состава категорий земель сельскохозяйственного назначения // Юрист. 2005. № 5.

2. Комментарий к Федеральному закону «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Хозяйство и право. 2005. № 3.

3. Романова Г.В. Общая характеристика прав пользователей земельными участками // Юрист. 2006. № 7.

4. Сакович В. Земля: целевое и разрешительное использование // Хозяйство и право. 2006. № 11.

Введение

Вопрос№1. Понятие и общая характеристика правового режима

земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей в соответствии с тер­риториальным планированием использования земель.

Земли сельскохозяйственного назначения включают в себя сель­скохозяйственные угодья, земли, занятые зданиями и сооружениями, необходимыми для ведения сельского хозяйства и др. К сельскохозяйственным угодьям относят сенокосы, пашни, пастбища, залежи и иные угодья. Перечислять их все нет необходимости, так как их перечень остается открытым (ст.77-82 ЗК РФ).

Под правовым режимом земель сельскохозяйственного назна­чения следует понимать установленный законом порядок их уче­та, кадастра, мониторинга, использования и охраны.

Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой осо­бую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая пред­назначена и используется по основному назначению. Категории земель являются родовым объектом правового режима.

Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назна­чения понимается основное предназначение земель данной категории. При этом допускается постройка на этих землях несельскохозяйствен­ных объектов, которые помогают ведению хозяйства (перерабатываю­щие предприятия, гаражи для сельскохозяйственных объектов и т.п.).

Земельное угодье является конкретным объектом правового регу­лирования. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению.

Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как «конкретное целевое назначение». Под ним пони­мается вид использования земли, который исключает иные формы её хозяйственной эксплуатации. На этих землях нельзя возводить ника­ких строений или сооружений, так как пахотные земельные угодья предназначены исключительно для посева сельскохозяйственных куль­тур и выращивания корнеплодов и овощей.

Проводя подразделение земли по виду объекта правового регули­рования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особенный и специальный. Общий правовой режим распрост­раняется на все земли и его элементами является использование зе­мель по их целевому назначению.

Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании для сельскохо­зяйственных целей. Особый правовой режим вводится для истощен­ных и деградированных земельных угодий. Эти меры необходимы для восстановления угодий и недопущения их разрушения в будущем.

Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.

Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделен­ных физическим лицам, может быть изменен, чему способствуют действия собственников земельных участков, землевладельцев и землепользова­телей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле. Например, если собственник земельного участка решил возвести на нем птицеферму, то он несет ответственность за противопожарную безопас­ность, сохранность чистоты воздуха, а земельный участок приобретает соответствующий специальный правовой режим. Устанавливают спе­циальный правовой режим органы местного самоуправления в соответ­ствии со своей компетенцией по предоставлению и изъятию земель.

Вторым элементом правового режима земель является наличие специально уполномоченных, государственных органов по регули­рованию правового режима.

Регулирование правового режима земель как общего объекта правово­го режима осуществляют государственные органы общей компетенции - Федеральная служба земельного кадастра РФ и ее территориальные орга­ны. Регулирование правового режима категорий земель и земельных угодий осуществляют органы управления специальной компетенции.

Третьим элементом правового режима использования земель явля­ется круг субъектов по использованию земель данной категории. Не все физические и юридические лица могут обладать правом соб­ственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществ­лять тот или иной вид эксплуатации земли. Так, сельскохозяйствен­ные предприятия не могут быть собственниками земель промышлен­ности, поскольку их уставная деятельность не предусматривает веде­ния промышленной деятельности.

Основными нормативными актами, регулирующими порядок исполь­зования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, Федеральный закон от 16.07.98 «О государственном регули­ровании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назна­чения»; Федеральный закон от 08.12.95 «О сельскохозяйственной кооперации»; Федераль­ный закон от 22.06.03 «О крестьянском (фермерском) хозяй­стве»; Федеральный закон от 24.07.02 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и др.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведе­ния, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:

· гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

· хозяйственными обществами и товариществами, производствен­ными кооперативами, государственными и муниципальными унитарны­ми предприятиями, иными коммерческими организациями;

· некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

· казачьими обществами;

· опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учеб­но-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреж­дений, образовательных учреждений высшего профессионального, сред­него профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

· общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, тра­диционного хозяйствования и традиционных промыслов (ст. 78 ЗК РФ).

Каждый из этих субъектов получает земельный участок на опре­деленных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и на неопределенный срок. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сель­скохозяйственными участками. Остальным участникам правоотноше­ний, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в соб­ственность, в бессрочное пользование и в аренду.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, зале­жи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградни­ками и др.) в составе земель сельскохозяйственного назначения - имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных хозяйств научно-исследовательских учреждений и учебно-опытных хозяйств, образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные уго­дья с кадастровой стоимостью, существенно превышающей среднерай­онный уровень, могут быть законодательством субъектов РФ включе­ны в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

Использование земельных долей, возникших в результате прива­тизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным за­коном «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Четвертым элементом правового режима использования земель явля­ется наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель, что составляет основной элемент правового режима. Права и обязанности субъектов зависят как от особенности земли - используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств, что подробнее будет рассмотрено ниже (ст. 40-43 ЗК РФ).

Пятым элементом правового режима использования земель явля­ется наличие эффективного правового механизма, обеспечивающе­го надлежащий правовой режим использования земель. К нему от­носятся:

^ наличие правовых норм, исполнение которых предотвращает на­рушение правового режима земель и обеспечивает приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед землями несельскохозяй­ственного назначения, а также нормы, не допускающей изъятия цен­ных сельскохозяйственных земель;

^ наличие правовых норм, применение которых устраняет условия, способствующие нарушению правового режима земель. Например, запре­щение финансирования проектно-изыскательных работ до принятия мест­ной администрацией решения о предварительном согласовании места раз­мещения объекта или решения суда - при возникновении спора;

^ наличие наказаний за нарушение правового режима земель. Так, ответственность в виде штрафов предусмотрена за уничтожение ме-жев.ых знаков земельных участков, за самовольное занятие земли, за порчу и уничтожение плодородного слоя земли и т.д.;

^ наличие правовых норм, использование которых позволит восста­новить нарушение режима использования земель. Например, самоволь­но занятые земельные участки должны быть возвращены по принад­лежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконно­го пользования.

Помимо ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земель­ных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Феде­ральным законом от 23.06.03 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

Одним из основных элементов правового режима является наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель. Они зависят как от особенностей используемого объекта (зем­ли), так и от правового статуса субъектов. Так, юридические лица несут ответственность в соответствии с гражданским законодательством и ст. 74-76 ЗК РФ. Физические лица могут быть привлечены к уголов­ной, гражданской и иным формам ответственности.

Субъекты, осуществляющие использование земель сельскохозяйственного назначения.

Фактическая реализация правового режима земель сельскохозяй­ственного назначения осуществляется именно в сфере правомочий субъектов правоотношений по непосредственному использованию уго­дий. Рассмотрим юридический статус этих субъектов и их правомо­чия по отдельности.

Субъекты правоотношений по использованию земель сельскохозяй­ственного назначения в широком смысле. Выделение их в таком ас­пекте обусловлено следующими мотивами.

1. Они являются субъектами чисто земельных правоотноше­ний в силу наделения их титулом на право использования земель. Это собственники земель в их разновидности: землевладельцы, землепользователи, как постоянные, так и временные, арендаторы. Их правовой статус удостоверяется специальными документами - свидетельством на право собственности; пожизненного наследуемого владения; бес­срочного или постоянного пользования, а также договорами на право временного пользования и аренды.

Данные лица подлежат обязательной регистрации государством в силу обретения ими особых правомочий в отношении земельных уча­стков, регистрация осуществляется в органах местного самоуправле­ния и их администрации.

2. Они должны обладать определенной земельной правоспособ­ностью. Например, земельный участок не может быть предоставлен для ведения фермерского хозяйства, если гражданин не обладает не­обходимой квалификацией или опытом работы в сельском хозяйстве. Работать же на земле вправе и лица, не обладающие земельной пра­воспособностью. Так, если главой крестьянского (фермерского) хозяй­ства может быть лишь лицо, достигшее 18-летнего возраста, то рабо­тать на крестьянском поле могут и несовершеннолетние.

3. Право на получение титула землевладения и землепользова­ния имеют не всякие лица, а только те, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены. Например, не может обладать титулом землепользования подразделение предпри­ятия, не обладающее правами юридического лица; если оно получило такие права, то не вправе получить титул землепользования для ис­пользования земель сельскохозяйственного назначения в несельско­хозяйственных целях (для строительства промышленного предприятия, для образования свалки, захоронений отходов и т.п.).

Субъекты правоотношений по использованию земель в узком смыс­ле - это любые лица, осуществляющие непосредственную хозяйствен­ную эксплуатацию земельных участков на законных основаниях без обладания титулом на право собственности, владения, пользования, аренды. Их можно подразделить на две группы.

Первая - лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков. К их числу относятся:

^ работающие у землевладельцев, землепользователей, собственни­ков земли и арендаторов в качестве наемных работников по трудово­му договору. Такие работники несут ответственность перед землевла­дельцами как за результаты своего труда, так и за соблюдение поряд­ка исполнения трудовых обязанностей;

^ лица, работающие у арендаторов, землевладельцев, землепользо­вателей, собственников земли по гражданско-правовым договорам под­ряда, капитального строительства и т.п. Данная категория лиц ответ­ственна лишь за результаты выполнения работ на полях при условии соблюдения требований рационального использования земли. Недопу­стимо, к примеру, расторгать договор возведения строения с работни­ком по причине выполнения им этой работы в нетрезвом состоянии, если данного основания расторжения не предусмотрено в договоре.

Вторая - лица, осуществляющие деятельность по хозяйственной эксплуатации земельных угодий через руководство непосредственны­ми производителями работ на землях сельскохозяйственного назна­чения.

Функции второй группы работников имеют хотя и косвенный ха­рактер по отношению к использованию сельскохозяйственных земель, но без них невозможна эффективная реализация правового режима этих земель.

Вопрос № 2. Правовое регулирование оборота земель

сельскохозяйственного назначения

Термин «оборот» тех или иных объектов может пониматься в двух основных значениях - фактическо-юридическом и чисто юридическом.

В фактическо-юридическом значении оборот объектов понимается в качестве возмездного (купля-продажа, мена и т.д.) перемещения их в пространстве от одной территории к другой. Так, гарантируя право свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств, Консти­туция РФ предусматривает возможность ограничения этой свободы, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 74 Конституции РФ).

В чисто юридическом значении данный оборот понимается в сме­нах титулов прав на объект, который не перемещается в простран­стве (недвижимость). Иначе говоря, при таком виде оборота проис­ходит не перемещение объекта, а перемещение указанных титулов. И поскольку земля может находиться в частной, государственной и иной формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ), то «обо­рот» этих форм собственности осуществляется в порядке, определя­емом федеральным законодательством (п. 3 ст. 36 и п. 1 ст. 72 Кон­ституции РФ).

Федеральный закон от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», определяя в ст. 1 сферу действия этого Закона, устанавливает главным критерием регулируемых им зе­мельных отношений именно результат в виде смены или изменения титула прав на земельные участки.

Таким образом, оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.

Критерии ограничений в обороте земель сельскохозяйственного назначения обусловлены следующими объективными обстоятельст­вами.

1. Значимостью земель сельскохозяйственного назначения, пред­ставляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества.

2. Точной определенностью земель, обладающих статусом сель­скохозяйственного назначения.

3. Необходимостью обеспечения рациональной структуры зе­мель сельскохозяйственного назначения.

4. Необходимостью соблюдения требований п. 3 ст. 17 Консти­туции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществ­лять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц.

5. Приоритетом публичного интереса при осуществлении обо­рота земель сельскохозяйственного назначения.

6. Главная цель правового регулирования оборота земель сель­скохозяйственного назначения заключается в достижении наибо­лее эффективного использования земель данной категории.

Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями.

В Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрены следующие основные способы включения в отношения по этому обороту наиболее эффективных землепользо­вателей:

^ конкурсный порядок предоставления земельных участков в соб­ственность из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 10), поз­воляющий эффективно осуществить отбор среди претендентов на получение сельскохозяйственных угодий в собственность;

^ продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего исполь­зования этого угодья в порядке аренды (ст. 10);

^ принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случа­ях ненадлежащего использования этих угодий (п. 3 ст. 6).

7. В то же время потребность в эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения не должна войти в про­тиворечие с принципом справедливости при осуществлении обо­рота этих, земель.

8. Во исполнение положений п. 1 ст. 9 Конституции РФ, опреде­лившей земле статус основы жизни и деятельности проживающих на ней народов, и п. 3 ст. 129 ГК РФ, установившей ограниченный обо­рот земель, Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения» предусмотрел жесткий государственный контроль за реализацией этого оборота.

Правовые методы и формы осуществления оборота земель сельскохозяйственного назначения. Правовые методы осуществления оборота земель сельскохозяй­ственного назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые.

Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные.

В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности (государственной и муниципальной) в частную соб­ственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков (ст. 1.4 Федерального закона «Об обороте земель сельско­хозяйственного назначения»), т.е. специальной системы сделок, име­ющих строго целевое назначение и обусловленных особыми процеду­рами их совершения.

В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке (п. 3 ст. 6 указанного Федерального закона), т.е. из частной собственности это сельскохо­зяйственное угодье перейдет в публичную собственность (государ­ственную или муниципальную).

1. Административно-правовые методы осуществления оборота зе­мель сельскохозяйственного назначения выражаются в том, что:

^ от имени российского государства соответствующие государствен­ные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены сельскохозяйственные угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с после­дующей продажей их с публичных торгов (ст. 284-286 ГК РФ), Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными;

^ органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение сельскохозяйственных угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий воз­никнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади сельскохозяйственных угодий, которая превышает допустимую норму, то субъект РФ осуществляет действия по принудительному отчуждению излишков в судебном порядке (ст. 4 и 5 указанного Федерального закона);

^ принудительное вмешательство в оборот земель сельскохозяй­ственного назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. В частности, ст. 51 ЗК РФ допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычай­ными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, об­щества и государства, с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции;

^ органы судебно-исполнительного производства (судебные приста­вы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления (ст. 50 ЗК РФ) в специальном порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.97 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в ред. от 10.01.03)".

Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.

1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:

^ в общем порядке (ст. 454-491, 549-558 ГК РФ), при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других суще­ственных условий продажи (ст. 8.2 Федерального закона «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения»);

^ в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья, однако процесс купли-прода­жи прямо урегулирован законом и нарушение этого процедурного порядка может привести к признанию договора купли-продажи сель­хозугодья недействительным.

2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены (ст. 567-571 ГК РФ), отличающегося от договора купли-продажи сельскохозяйственного угодья не денежной формой расчета за отчуждаемый земельный участок, а натуральной формой в виде равноценного земельного участка либо имущества, которое приобретающая сельхозугодье сторона передает бывшему собствен­нику за это передаваемое угодье. Например, сельскохозяйственный кооператив передает в собственность промышленной коммерческой организации несколько гектаров сельскохозяйственных угодий для выращивания картофеля за предоставление этому кооперативу в соб­ственность торгового здания в городе для организации фирменного сельскохозяйственного магазина.

3. Договор дарения сельскохозяйственных, угодий (ст. 572-582 ГК РФ) отличается от договора купли-продажи и мены следующими основными особенностями:

^ безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий, т.е. приобретатель земельного участка (одаряемый) получа­ет этот участок без каких-либо выплат бывшему собственнику зем­ли. Налоговые и пошлинные платежи за оформление этой сделки не в счет, поскольку они платятся государству и представляют собой конституционную налоговую обязанность граждан (ст. 57 Конститу­ции РФ);

^ при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в зем­лях сельскохозяйственного назначения, являющихся объектом общей (многосубъектной) собственности, остальные собственники этого сель­скохозяйственного земельного массива не могут воспользоваться сво­им правом на преимущественное приобретение этой земельной доли в общей земельной собственности, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Однако для совершения дарения сельскохозяйственного угодья, находящегося в общей совместной (а не долевой) собственности, не­обходимо согласие всех участников этой собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ), поскольку осуществление правомочий по владению, пользова­нию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совмест­ной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимно­му соглашению сособственников (ст. 253 ГК РФ).

4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты (ст. 583-605 ГК РФ) имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как про­давец участка (получатель ренты) также передает свой земельный уча­сток покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату.

Однако договор ренты отличается от договора купли-продажи сро­ками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан вы­платить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты, в отличие от покупателя, осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени.

Порядок расчетов за сельскохозяйственное угодье, приобретенное по договору ренты, имеет определенное сходство с арендной платой за арендованный земельный участок. Однако арендная плата не дает права на получение титула собственности на арендуемый земельный участок, независимо от того, превысил ли ее суммарный платеж сто­имость этого участка. Рента же является своего рода рассрочкой оп­латы за приобретенный в собственность земельный участок.

Платежи за приобретенное по договору ренты сельскохозяйствен­ное угодье в зависимости от вида этого договора бывают двух основ­ных видов:

Бессрочная рента - при продаже земельного участка по дого­вору постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ). Приобретать земель­ные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников - коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у та­ких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совер­шать подобные сделки и их совершение соответствует целям устав­ной деятельности этих организаций (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Пожизненная рента (ст. 596-605 ГК РФ) применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан (п. 1 ст. 596 ГК РФ) и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты (бывшему собственнику участка) в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ).

5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству (ч. 3 ГК РФ). Этой правовой форме оборота земель сельскохозяйствен­ного назначения свойственны следующие особые признаки:

^ она осуществляется либо в форме односторонней сделки - за­вещания наследодателя (ст. 1118-1140 ГК РФ), либо по основаниям, предусмотренным законом (ст. 1141 -1151 ГК РФ);

^ эта правовая форма оборота представляет собой одно из гаран­тированных конституционных прав каждого (п. 4 ст. 35 ГК РФ);

^ переход сельскохозяйственного угодья по наследству может осу­ществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот. На­пример, при отсутствии завещания земельный участок, находившийся в собственности покойного, переходит к наследникам по закону в порядке очередности (ст. 1141 -1150 ГК РФ). Однако если таковые отсутствуют, то земельный участок обретает статус выморочного иму­щества и переходит в порядке наследования по закону в собствен­ность Российской Федерации (п. 2 ст. 1151 ГК РФ), т.е. в публичную собственность;

^ переход наследственных прав на сельскохозяйственное угодье осуществляется в особом наследственно-процессуальном порядке, пре­дусмотренном Основами законодательства о нотариате и дополняющим его законодательством, т.е. преимущественно в административно-пра­вовом порядке.

6. Приобретение прав на земельный участок на условиях арен­ды (ст. 606-625 ГК РФ). Эта форма правового регулирования обо­рота земель сельскохозяйственного назначения является договорной и имеет следующие особенности:

^ срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет, и попытки увеличения этого срока пресекаются законом, поскольку при заключении, к примеру, договора на 100-150 лет его срок будет считаться 49-летним (п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»);

^ арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок, а это означает, что сельскохозяйственное угодье, находясь в сфере действия частной собственности (в аренде у граж­данина), продолжает оставаться в публичной собственности (в госу­дарственной или муниципальной).

^ арендная форма регулирования оборота земель сельскохозяйствен­ного назначения является своего рода испытанием на проверку соот­ветствия арендатора требованиям крестьянской (фермерской) деятель­ности, а поэтому арендуемое сельскохозяйственное угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего исполь­зования этого угодья (п. 4 ст. 10 Федерального закона от 24.07.02 № 101-ФЗ «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 07.07.03)");

^ наконец, арендная форма регулирования оборота земель сельско­хозяйственного назначения позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собствен­ности в частную. Так, только в аренду могут передаваться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые олень­ими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбища­ми, находящимися в публичной (государственной или муниципальной) собственности (п. 6 ст. 10 указанного Федерального закона).

Законодательство РФ предусматривает наличие нескольких видов ответственности за нару­шение правового режима земель сельскохозяйственного назначения.

1. Административная ответственность. В статьях ЗК РФ и КоАП РФ установлено, что данный вид ответственности наступает за совершение таких правонарушений, как самовольное занятие земель­ных участков, загрязнение земель химическими и радиоактивными веществами и отходами, порча и уничтожение плодородного слоя зем­ли, искажение сведений о состоянии и использовании земель, порча сельскохозяйственных и иных земель, захламление земель и иные виды. Наложение штрафов на виновных не снимает с них обязанности по устранению нарушения. Налагаются и взимаются штрафы пол­номочными государственными органами, к которым следует отнести и местные органы Госкомзема, а также органы санитарного и эпидемио­логического контроля, органы Министерства природных ресурсов РФ. Полномочный орган рассматривает материалы о наложении штрафа в установленном порядке и в срок от пяти до 15 дней. Штраф взыс­кивается в бесспорном порядке. Но это может быть обжаловано в суд, решение которого обязательно.

2. Уголовная ответственность. В ЗК РФ указано, что уголовная ответственность устанавливается УК РФ. Но в новом УК РФ есть лишь ст. 254 об уголовной ответственности за земельные правонарушения. В ней говорится, что отравление, загрязнение или иная порча земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимулято­рами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химически­ми или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, наказываются штрафом в размере от 200 до 500 минимальных размеров оплаты труда или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от двух до пяти ме­сяцев, либо лишением права занимать определенные должности, или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет, либо исправительными работами на срок до двух лет.

Те же деяния, совершенные в зоне экологического бедствия или в зоне чрезвычайной экологической ситуации, наказываются ограниче­нием свободы на срок до трех лет или лишением свободы на тот же срок.

Деяния, предусмотренные ч. 1 или 2 ст. 254, повлекшие по неосто­рожности смерть человека, наказываются лишением свободы на срок от двух до пяти лет. Но, наличие лишь единственной статьи является большим пробелом в законодательстве. Ведь прежний Уголовный кодекс предусматривал ответственность, в частности, за самовольный захват земель.

3. Гражданско-правовая (имущественная) ответственность наступает по факту нарушения земельного законодательства, связан­ного с причинением вреда землям, охраняемым законом, правам и ин­тересам собственников, землепользователей и арендаторов земли не­зависимо от привлечения виновных к другим видам ответственности. Она наступает при соблюдении нескольких условий: ущерб должен причиняться противоправным поведением виновного; при возникнове­нии имущественного вреда; если имеется вина причинителя.

4. Дисциплинарная ответственность регулируется трудовым законодательством.

Заключение

Подводя итог сказанному, следует отметить, что Россия располага­ет огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне неэффективно.

Начатая в 1991 г. земельная реформа не доведена до конца, не соз­дана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Существующие ме­ханизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перерас­пределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъек­там. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизмы начисления земельных платежей несовершенны, а их доля в бюдже­тах всех уровней мала. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодо­родия почв. Нужно разработать реально действующий механизм реа­лизации вновь принимаемых и уже принятых актов и законов.

Список используемой литературы

3. Кодекс РФ об административных правонарушениях от 20 декабря 2001 г. (ред. от 05.11. 2006) // Собрание законодательства РФ 2002. № 1.

5. Гришина Я.С. Особенности рассмотрения судами дел неискового характера, возникших из земельных правоотношений // Юрист. 2005. № 7.

6. Административная ответственность за земельные правонарушения в сфере нормотворчества субъектов РФ. // Хозяйство и право. 2005. № 7.

7. Корчемагина Е. Судебное рассмотрение земельных споров // Законность. 2005. № 12.

8. Земельный контроль по новому законодательству РФ // Право и экономика. 2006. № 3.